limuyi博士 发表于 2020-8-28 07:00贷款买房不是已经把风险分散了么？不太会有人全款买吧。另外，房产升值的收益远大于租金吧
问到点子上了；
首先这俩个问题的前提是默认房价会一直涨，如果房价不涨，甚至上升缓慢。那么这俩个问题也就不复存在，因为没有人会在房价不涨反降的情况下去贷款买房，甚至做投资。
那么先问是不是，再问为什么。从数据来看，百姓默认全国房价最为坚挺的一线城市（北上广深），除深圳外，自18年前一路下跌。上海部分二手房甚至价格直接下跌超过20%；北京我比较熟悉，实地考察的情况更贴近现实，环京地区房价几乎腰斩，连通州也不例外，朋友一套450w的小公寓，今年年初直接斩到300w附近。
以上说明了房价目前来讲是不升反降的，那么在这种情况下，房贷的意义又在哪里？一套总价500w的房产，30年房贷连本带利可能还完是750w。在房住不炒的大前提下，如果房价在30年后只值600w的话，还有人去贷款么？当然这个发生概率比较小，因为真发生的话，会出现大面积的断供以及违约，这个情况目前承担不起；所以第一个问题在于，贷款的原因只有俩个：一是房价一直飞速上涨（个人人不可能），二是你没有其他投资手段（机会成本）；
关于第二个问题，核心的观点也是我上面说的机会成本。人们对房价的期待是基于未来上涨的考虑，换句话说，是信用贷款。这就好像一只上市公司的股票，很多公司的基本面以及盈亏并不足以支撑它超高的市值（比如pdd）。但人们愿意买账的原因是人们相信这家公司可以兑现它未来的成长和规模，可最危险的是一旦该公司无法完成既定目标，或者说增长的速度无法跟上人们期望的目标，那么被抛售就是理所应当。同理，房价自身升值才是它的核心竞争力，但这个升值空间其实已经被zf掐死了。而投资房产所面临的俩个成本（文中我讲的）就显得极其昂贵。所以这个时候，我看不到任何理由去投资一套房产来保证自己的财富
