全民降房贷，转换LPR最全攻略

12月28日，央行就进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用进行了公告，其实就是给各大银行布置了作业，重点凯撒已标注。

3月1日，工农中建四大行，发挥课代表和班干部带头作用，首先交出了作业，2020年最大的楼市变局终于来了。

本次房贷调整，涉及全国房贷总量高达30.2万亿。 不仅仅是房贷，消费贷，公寓，写字楼，商铺等所有的贷款，都有一次选择的机会，而这次抉择会决定你以后N年的房贷利率高低。

对此，凯撒做了全面的研究，总结出了一篇简单易懂的个人住房LPR利率转化攻略。

为了读懂该文，我们先对几个关键词进行解析。

一、LPR是个什么玩意

LPR的全称为（Loan Prime Rate），“贷款基础利率”，LPR最初是适用于对公贷款。

2019年8月，央行对LPR其进行改革，完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，进行了几点操作：

全新LPR报价方式根据公开市场操作利率,加点组成;

报价利率期限增加5年期以上;,

报价频率之前是每日报价改之后为每月报价一次。

新的LPR报价行，由之前的10家全国性银行基础上扩大到18家。

一言蔽之，央行为了更灵活的根据全国整体经济形势调整货币政策，而采取LPR取代了之前基准利率浮动的政策，央行可以给实体经济定向“放水”，又不让大水漫灌楼市。

二、LRP和我们有什么关系

比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。

我们之前的房贷实际利率是这样计算的：房贷利率=基准利率X（1±浮动比例），而以后的房贷利率是这样的：房贷利率=LPR+加点。

    简单来说，以后办理的房贷利率会告别浮动比例，房贷利率为最新的LPR加上一定的点位，商业银行会根据综合情况确定这个点位。而每年随着LPR相应改变，房贷利率也会上下浮动。

三、我们还贷人目前选项

根据现有政策，之前已办理住房贷款的你会有两个选择：

转换为挂钩LPR的“加基点”模式，选择重定价周期。

就是按照你当前的房贷利率，转换为固定利率，再也不不变。

转化为挂钩LPR后我们是否划算呢？我们详细计算一下：

栗子1：

小王15年买了一套房，贷款30年，剩余期限25年，买房时签订贷款合同， 5年期以上基准利率上浮5%，那么按现在执行的利率就是4.9%×（1+5%）=5.15%。那么我们应该这么计算：

使用的五年期LPR就是2019年12月发布的5年期以上的LPR4.8%。

     加点幅度=原定贷款利率-前一年发布的五年期LPR

        =5.15%-4.8%

        =0.35%

根据规定，2020年的利率水平保持不，本年度你房贷执行的利率还是按照3.43%来执行。

假如2021年LPR降息，4.8%降为4.75%。

      实际利率=4.75%+0.35%

=5.1%

该利率会执行一年，直到2022年1月1日，下一个定价日。

        栗子2：

小刘10年买房，当时银行利率打7折，基准利率4.9%，贷款30年，现在还剩20年，原约定合同利率就是4.9%×0.7=3.43%。

2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%，如果借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年的1月1日。那么，应该这样计算：

加点幅度=原定贷款利率-前一年发布的五年期LPR

                  = 3.43%-4.8%=-1.37%

       =-1.37%

根据规定，2020年的利率水平保持不，本年度你房贷执行的利率还是按照3.43%来执行。

假如2021年LPR加息，4.8%加为4.9%。

      实际利率= 4.9%-1.37%

=3.53

该利率会执行一年，直到2022年1月1日，下一个定价日。

蓝色方格可以输入相应数值计算出现执行费率。

计算公式已给出，但是为了方便大家，凯撒设计出计算表格，输入费率折扣和未来的LPR便可计算出未来贷款利率。

四、我们的选择

根据计算公式可以得出，未来如果一直加息的话，转换后利率会增加，未来如果减息的话，利率会降低。

所以转不转，完全取决于未来5年LPR利率的趋势走向。

未来LPR怎么判断呢？

首先，从目前世界上发达国家的经验来看，利率下行是大趋势，部分国家甚至进入负利率时代，把钱存银行，甚至需要缴纳管理费。

但是，我们中国利率还处在高位，未来趋势大概率整体下行。

其次，根据国内实际经济形势，LPR也会长期处于下行趋势，中国人民银行某高层领导曾强调，实际上我们中国还是可以尽量避免快速的进入到负利率时代。

反过来解释，我们中国应该缓慢降息，将进入负利率时代的周期拉长，降的不要太明显。

一言蔽之，我们已经进入了货币宽松时期，这次转化LPR加点政策，绝对是对购房者的政策利好，请大家认真对待，享受这次国家政策红利。

五、可以省多少钱

再来一个栗子：

小陈贷款100W，期限为30年，月供5307

转化成LPR加点，且降息1%。月供会变为4728元

一年可以省下将近7000。

六、重点是要给出的，给大家参考

  1、加点值是固定的，变动的只有LPR。

  2、加点值是根据19年12月的LPR，也就是以4.8%为基准计算。

  3、本年度新购买的房产，自动与LPR挂钩的。

4、本次LPR转化不涉及公积金贷款。

5、公寓、商铺等与基准利率挂钩的贷款，本次都可以选择转换。

6、各家手机银行已经逐步可以自助转换LPR，无需亲自跑网点或联系放贷员。

7、多人共贷款的情况下，需要所有贷款人全部确认转换。

8、转换LPR后不可以再转回基准利率。

9、原则上转换LPR最后期限截止8月31日，请大家注意及时上车。

成年人要对自己的判断及选择负责，买定离手，不论输赢。

85折转的话是lpr再打85折吗

呵呵

hkezh 发表于 2020-3-3 19:05

85折转的话是lpr再打85折吗

八五折的话加点就是负的，以12月的lpr算跟你目前一样。后边lpr涨了你的利率就涨，后边降了，利率也降低

问了下工行客户经理，都不知道是啥，政策还没下发

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SEDITA 发表于 2020-3-3 19:09

问了下工行客户经理，都不知道是啥，政策还没下发

你这个客户经理早点炒掉。

手机银行都可以直接换了，还政策没下发……

不是很懂，为嘛要弄成加点，直接继承原来的折扣或者上浮比例不好吗？现在又要我们赌一次

谢谢分享

这个都是大路观点，有反对意见的吗？据说支持固定利率的都被删了

sleo 发表于 2020-3-3 19:26

不是很懂，为嘛要弄成加点，直接继承原来的折扣或者上浮比例不好吗？现在又要我们赌一次

种**呢

goodyao 发表于 2020-3-3 19:34

这个都是大路观点，有反对意见的吗？据说支持固定利率的都被删了

我就准备选固定利率。

sleo 发表于 2020-3-3 19:26

不是很懂，为嘛要弄成加点，直接继承原来的折扣或者上浮比例不好吗？现在又要我们赌一次

工作稳定，选固定利率，一切比较有预期

没有

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luis_allan 发表于 2020-3-3 19:08

八五折的话加点就是负的，以12月的lpr算跟你目前一样。后边lpr涨了你的利率就涨，后边降了，利率也降低

还是不懂，要是还是lpr打八五折就转，否则还是原来的省心

银行一顿操作猛如虎的给你省钱？想多了。

直接上结论：选LPR

這是哪裡轉的？錯誤百出！例子1裡怎麼得出的3.43%利率？

我感觉这个跟每年1月1号调整国家基准利率没什么鸟样。无非的转变就是之前是人民银行调整，现在是18家银行报价平均所得调整。通俗点，把这个锅甩了个人了，之前是国家调整，现在转变成市场调整，说白了就是自己选择调整。如果真的使用LPR为啥国家不按照每个月报价调整，为什么到我们这就成了一年一次调整。根据发达国家走势的确对会走下行，但是我始终搞不懂为什么国家要把锅甩给我们，为什么能依靠18家银行报价来个每年一次的基准利率，毕竟我都都是按照基准利率调整过来的，涨跌都知道，虽然这几年都是下跌，就算以后基准利率涨了我也认，为啥搞来搞去，都差不多，我就感觉不到有啥意义，无非让市场决定，包袱之前是国家的，现在转为市场，间接转到个人。

个人见解，不喜勿喷。

选固定不会错的